Immobilienkonzern Adler im Visier des Wirecard-Jägers

Nur wenige Stunden trennten eines der größten deutschen Immobilienunternehmen vom Super-GAU. Ende April hatte die Adler Group im letzten Moment den Abschluss für das vergangene Jahr veröffentlicht. Kurze Zeit später hätten die Anleihegläubiger die Reißleine ziehen und ihren Einsatz zurückfordern können.

„Ein ziemlich knappes Rennen“

Adler hat Anleihen im Umfang von 4,4 Milliarden Euro am Markt, die im Fall eines Verstoßes gegen die Bedingungen fällig geworden wären. Hätte der Konzern wegen eines fehlenden Testats seine Bilanz nicht veröffentlicht, „wäre das Unternehmen an die Wand gefahren“, brachte Verwaltungsratschef Stefan Kirsten die prekäre Lage auf den Punkt. „Das war ein ziemlich knappes Rennen.“

Die Wirtschaftsprüfer von KPMG hatten dem Luxemburger Unternehmen ihr Testat für den Jahresabschluss 2021 verweigert. Der Immobilienkonzern habe die Hintergründe zu bestimmten Transaktionen nicht hinreichend erläutern können und als vertraulich eingestufte E-Mails und Dokumente vorenthalten, lautete der Vorwurf. KPMG habe rund 1,3 Millionen E-Mails und Dokumente einsehen wollen, wovon jedoch gut 800.000 von Adler nicht zur Verfügung gestellt worden seien.

Daher hätten die Prüfer nicht beurteilen können, „ob die buchhalterische Behandlung für mindestens einige dieser Transaktionen angemessen und mit ihrem Inhalt vereinbar ist“. Das ist ein wenig zufriedenstellendes Ergebnis für ein Gutachten, das rund vier Millionen Euro gekostet hat.

Immobilienmanager Kirsten, der erst im Februar als Aufräumer geholt worden war, will nun mit den Prüfern sprechen, um zumindest für 2022 wieder ein uneingeschränktes Testat zu erhalten.

Er kündigte an, die „byzantinische Struktur“ der Gruppe in „eine wirtschaftliche Einheit zu überführen“. Zurückblickend gibt er sich unverblümt: „Wir haben am 30. April mit der Vergangenheit Spitz auf Knopf abgeschlossen.“ Zur Vergangenheitsbewältigung gehört wohl auch, dass vier Verwaltungsräte gehen mussten.

Im Visier des Jägers

Zwar präsentierte Adler kein Testat. Doch auch die unbestätigten Zahlen sprechen für sich: Die Gewinn-und-Verlust-Rechnung für 2021 weist ein negatives Jahresergebnis von 1,17 Milliarden Euro aus. Zum Vergleich: Im Vorjahr hatte man noch ein Plus von 262 Millionen Euro erwirtschaftet.

Zugleich lasten 7,17 Milliarden Euro langfristige sowie 1,3 Milliarden Euro kurzfristige Verbindlichkeiten auf der Konzernbilanz. Adler ist im deutschen Nebenwerte-Index S-Dax gelistet, verwaltet rund 54.000 Mietwohnungen vor allem in Großstädten wie Berlin und Düsseldorf. Das sogenannte „Anlage-Immobilienportfolio zum Zeitwert“ beträgt derzeit zehn Milliarden Euro.

Der Leerverkäufer Fraser Perring glaubte bereits im vergangenen Jahr schwerwiegende Probleme entdeckt zu haben und hatte Adler im Herbst über seine Investmentfirma Viceroy vorgeworfen, Immobilienprojekte nicht richtig bewertet zu haben. Die seiner Ansicht nach prekäre Lage verglich er mit einem Mülltonnenbrand. Seit Perring vor knapp sechs Jahren dem inzwischen insolventen Zahlungsdienstleister Wirecard betrügerische Machenschaften und Bilanzfälschung vorwarf, schlagen seine Angriffe hohe Wellen. Adler hatte diese Kritik immer wieder vehement zurückgewiesen. 

Perring geht noch weiter: Personen im Hintergrund hätten ihren Einfluss auf Adler missbraucht, um Immobilien falsch zu bewerten und Bilanzkennzahlen zu manipulieren. Zu den Nutznießern soll ein Netzwerk um den österreichischen Geschäftsmann Cevdet Caner gehören, der als eine Art Schatten-CEO des Wohnungskonzerns agiere.

„Der Kriminelle hier ist Fraser Perring“

Caner genießt in der Branche einen zweifelhaften Ruf. Als seine Immobilienfirma Level One 2008 pleiteging, hinterließ sie Verbindlichkeiten von mehr als einer Milliarde Euro. Die Staatsanwaltschaft Wien klagte ihn nicht zuletzt wegen gewerbsmäßigen schweren Betrugs an – das Verfahren endete mit einem Freispruch.

Wo genau Caner, der zu den Ankeraktionären von Adler zählt, die Fäden zieht, ist strittig. Ein offizielles Amt bekleidet er nicht. Unstrittig ist laut KPMG, dass Adler mit Firmen aus Caners Umfeld Geschäfte gemacht hat. Caner habe auch wiederholt Strategiesitzungen mit Organen der Adler Group einberufen und nicht zuletzt auf Personalentscheidungen oder die Vorbereitung von strategischen Entscheidungen Einfluss genommen. KPMG stieß auch auf Mails, denen zufolge Caner Adler-Bosse auf seine Jacht einlud – wahlweise zu strategischen Besprechungen oder zur Geburtstagsfeier.

Bei Adler selbst klingt dies so: „Er berät verschiedene Investoren der Adler und begleitet im Einzelfall die ein oder andere Transaktion.“ Caners Meinung zu den Vorwürfen des Shortsellers Fraser Perring ist eindeutig. „Der Kriminelle hier ist Fraser Perring. Er ist der Betrüger“, zürnte der Österreicher gegenüber dem Handelsblatt. 

„Bei Adler ist man nicht gewillt, reinen Tisch zu machen“

Geht es nach der Finanzaufsicht Bafin, bahnt sich hier – entgegen der Warnung von Fraser Perrings Firma Viceroy Research – kein zweiter Fall Wirecard an. „Ich sehe den Fall als ganz anders gelagert“, betont Bafin-Chef Mark Branson. Unterdessen verwies der für Wertpapieraufsicht zuständige Exekutivdirektor Thorsten Pötzsch darauf, dass die Bafin bei Adler bereits im vergangenen Sommer eine Bilanzprüfung eingeleitet habe.

Der Frankfurter Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, Klaus Nieding, sieht dies anders. „Bei Adler ist man nicht gewillt, reinen Tisch zu machen“, sagte der Vizepräsident der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz dem Finanzmagazin „Euro am Sonntag“, man prüfe „für institutionelle und private Investoren mögliche Schadenersatzansprüche und -klagen gegen den Konzern, die Verwaltung und die Abschlussprüfer KPMG“.

Auch die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger denkt darüber nach, juristisch gegen Adler und die verantwortlichen Manager vorzugehen. Man sondiere strafrechtliche Schritte gegen die beteiligten Personen und sei mit zwei Prozessfinanzierern im Gespräch, um Schadensersatzklagen von Anlegern und Anleihekäufern möglich zu machen, sagte Marc Liebscher, Vorstand der SdK. Die Organisation sei erschüttert darüber, was geschehen sei, und verlange volle Transparenz.

Abschwächung am deutschen Immobilienmarkt?

Die Schieflage von Adler wirft zwar ein Schlaglicht auf die gesamte deutsche Immobilienbranche, viele Beobachter fragen sich: Löst die Causa Adler einen Flächenbrand aus, muss die Wohnungswirtschaft jetzt mit schmerzhaften Rückschlägen rechnen? Die Bundesbank zumindest warnt bereits seit Längerem, dass die Preise um bis zu 40 Prozent über einem gerechtfertigten Marktwert lägen.

„Ich gehe zunächst davon aus, dass es sich um unternehmensspezifische Schwierigkeiten handelt, sodass es vermutlich keine oder nur sehr begrenzte Auswirkungen auf den Gesamtmarkt geben dürfte“, entwarnt Stefan Mitropoulos, Head of Capital Market Research & Economics der Helaba in Frankfurt, gegenüber der Epoch Times. 

Generell zeigen die Immobilien-Daten nach Ansicht von Mitropoulos, dass sich der deutsche Markt in der Corona-Krise im internationalen Vergleich einmal mehr als relativ stabil behaupten konnte. Dies gelte vor allem für den sehr robusten Wohnungsmarkt, aber auch für den Büromarkt. „Diese empirische Erfahrung und auch Einschätzung vieler internationaler Investoren sollte nicht gleich durch die Probleme eines Unternehmens infrage gestellt werden“, beschwichtigt der Branchenexperte. 

Gleichwohl sieht er den deutschen Immobilienmarkt nach Corona mit dem Krieg in der Ukraine und den dadurch erheblich gesenkten Wachstumserwartungen sowie dem jüngsten kräftigen Zinsanstieg mit „ganz anderen Herausforderungen konfrontiert, die für eine Abschwächung oder zumindest Normalisierung des Preisanstiegs am deutschen Markt sorgen könnten“.

Reine Gelassenheit ist in der Branche sicherlich nicht angesagt. Doch von Panik kann auch keine Rede sein, das von skeptischen Auguren immer wieder angemahnte Platzen der Blase ist nicht zu erwarten. Der wichtigste Grund: Wohnungen und Häuser sind weiterhin Mangelfrage – bei einer ungebrochen hohen Nachfrage.