Bis zu 30 Euro pro Quadratmeter – durch Immobilienkrise droht Mietpreisexplosion

Seit dem Zinsanstieg im Juni 2022 steckt der deutsche Immobilienmarkt in einer Krise. So gerieten immer mehr Projektentwickler wegen der hohen Kreditzinsen in eine finanzielle Notlage. Im August 2023 rutschten gleich drei große Unternehmen der Branche in die Insolvenz.

Doch nicht nur Projektentwickler trifft es hart. Allgemein ging das Neugeschäft in der Baubranche spürbar zurück. Durch die Kostenexplosion werden viele Immobilienprojekte verschoben oder sogar gänzlich auf Eis gelegt. Das hat nicht nur Auswirkungen auf die Projektentwickler und die Baubranche, auch Mieter werden die Krise schmerzhaft zu spüren bekommen. Dadurch, dass immer weniger gebaut wird, dürfte sich die ohnehin schon vorhandene Wohnungsknappheit in Deutschland verschärfen.

Höhere Mieten durch Wohnungsknappheit

Deutschlands größte Immobilienfirma, der Dax-Konzern Vonovia, ist ein Beispiel dafür, wohin der Weg gehen könnte. Wie alle anderen Immobilienfirmen auch musste der Konzern seit Jahresanfang seinen Bestand abwerten. Fallende Immobilienpreise bundesweit machen das nötig. Vonovia nahm so in den ersten neun Monaten eine „außerplanmäßige Neubewertung des Portfolios“ vor. Das Ergebnis: ein deutlicher Bewertungsverlust von 6,32 Milliarden Euro. Schon im August hatte der Mieterbund gegenüber dem „RedaktionsNetzwerk Deutschland“ (RND) seine Befürchtung geäußert, dass der Konzern die Mieten erhöhen könnte. „Wir müssen befürchten, dass Vonovia versucht, Verluste unter anderem durch weitere Mieterhöhungen oder die Reduzierung von Instandsetzungsleistungen zu kompensieren“, sagte Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten seinerzeit.

Anfang Dezember 2023 bestätigte Vonovia-Vorstandschef Rolf Buch gegenüber dem Wirtschaftsdienst „Bloomberg“, dass der Immobilienkonzern auf Verkäufe setze, um das Portfolio zu verschlanken und zukünftig den Fokus auf Wohnimmobilien zu legen. Um eine kurzfristige Finanzierungslücke zu überbrücken, strebt der Konzern weitere drei Milliarden Euro an, die bis 2024 veräußert werden sollen, so der Vorstandsvorsitzende Buch. Das Unternehmen wolle sich von Pflegeheimen und Gewerbeimmobilien trennen und gleichzeitig so viele Wohnungen wie möglich behalten, sagte er.

Warum er in Zukunft stärker auf Wohnimmobilien setzt, macht Buch dann auch sofort klar: Aufgrund der sich verschärfenden Wohnungsknappheit in Deutschland sieht der Konzern hier Voraussetzungen für höhere Mieten.

Erstmals 20 Euro pro Quadratmeter

Dass der Weg genau in diese Richtung geht, zeigt eine Marktanalyse des Immobiliendienstleisters Savills. So durchbrachen die durchschnittlichen Angebotsmieten für Neubauwohnungen in den sechs größten Städten erstmals die Marke von 20 Euro pro Quadratmeter.

Die am deutschen Wohnungsmarkt sehr aktive deutsche Großbank BNP Paribas verzeichnete im vergangenen Halbjahr in den kreisfreien Städten gegenüber 2021 einen Mietpreisanstieg um acht Prozent, im Neubau sogar bei zwölf Prozent. Wenn sich dieser Trend verfestigen würde, dann stiegen die Mieten bald schneller als die Inflation.

Im Gespräch mit der „Welt“ bringt es der Hamburger Projektentwickler Dieter Becken auf den Punkt: Er sieht ein Desaster auf den Wohnungsmarkt zukommen. „Wir befinden uns in einer Immobilien-Rezession, wie wir sie seit 45 Jahren nicht hatten. Die Zinsen sind sprunghaft von 0,8 auf fast fünf Prozent gestiegen, ebenso haben sich die Baupreise extrem erhöht, die Inflation ist hoch, und auch Grundstücke sind knapp und teuer. In dieser Kombination und in dieser kurzen Zeit ist das einzigartig.“

Bis 30 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter bald Normalfall?

Nach Ansicht Beckens steuert das Land im Moment auf einen Notstand beim bezahlbaren Wohnraum zu. „Ich sehe enorme gesellschaftspolitische Risiken, weil Teile der Bevölkerung einfach kein Dach mehr über dem Kopf finden“, so der 72-jährige Bauunternehmer, der seit Jahrzehnten vorwiegend in Hamburg tätig ist.

Seine Prognose lässt wenig Gutes vermuten: „Die Mieten werden deutlich steigen, sehr deutlich. Im Neubau werden 20 bis 30 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter zum Normalfall werden. Auch im Bestand wird sich die zunehmende Knappheit in höheren Mieten niederschlagen.“