Heizungsgesetz: Streit zwischen Mietern und Vermietern vorprogrammiert?

Die Neufassung des umstrittenen „Heizungsgesetzes“ (Gebäudeenergiegesetz, GEG) der Bundesregierung noch schnell vor der Sommerpause durchzudrücken, war vor wenigen Tagen am Bundesverfassungsgericht (BVerfG) gescheitert. Doch erledigt ist das Thema bei Weitem nicht: Nicht nur die Ampelregierung, sondern auch BVerfG-Kläger Thomas Heilmann von der CDU wollen grundsätzlich dabei bleiben, die Bürger in ihren Wohnungen und Häusern für den „Kampf gegen den Klimawandel“ und zur „Treibhausgasneutralität“ bis spätestens 2045 zu verpflichten. Der Mieterbund und Eigentümerverbände haben offensichtlich keine grundsätzlichen Einwände gegen die „Wärmewende“.

Gesetzt den Fall, es gelingt SPD, Grünen und der FDP, ab dem 4. September eine Mehrheit dafür im Bundestag zusammenzutrommeln, würden manche Teile des GEG schon ab dem 1. Januar 2024 greifen. Eine erneute Überarbeitung seines Entwurfs vom 30. Juni 2023 („Formulierungshilfe“ als PDF) lehnen Wirtschafts- und Energieminister Robert Habeck (Grüne) und die FDP trotz Widerstands aus den Unionsreihen strikt ab.

Hohe Kosten beim Heizungsaustausch

Den meisten Immobilienbesitzern dürfte vor allem die Kostenfrage schlaflose Nächte verschaffen. Denn selbst wenn sie als Selbstbewohner in den Genuss von bis zu 70 Prozent staatlicher Zuschüsse für neue Heizanlagen kommen sollten, hätten Sie den Plänen zufolge mindestens 30 Prozent aus eigener Tasche zu zahlen. Auch für privat vermietete Wohnungen. Noch gar nicht mitgerechnet jene Beträge, die auch noch für die geplante EU-Sanierungsrichtlinie mit Mindeststandards und Effizienzklassen aufzubringen wären.

Vorausgesetzt, Mensch und Material zu den Baumaßnahmen wären überhaupt vorhanden, könnte pro Wohneinheit alles in allem also leicht ein sechsstelliger Betrag fällig werden. Klar, dass da auch das Thema Mieterhöhung die Menschen umtreibt, ganz zu schweigen von künftigen Betriebskosten. Was wiederum auch Mietern schlaflose Nächte bereiten dürfte.

Das Risiko der Mieter: Betriebskosten und Mieterhöhung

„Die Regierung lagert mit dem geplanten Gebäudeenergiegesetz Konflikte aus“, brachte es Lukas Siebenkotten, der Präsident des Deutschen Mieterbundes, im Gespräch mit der „Welt am Sonntag“ auf den Punkt. Und diese Konflikte müssten dann „Vermieter und Mieter miteinander austragen“. Wahrscheinlich, so Siebenkotten, müssten beide Seiten „Kröten schlucken“.

Siebenkotten sieht dabei ein höheres Risiko beim Mieter. Denn dieser besitze ja kein Mitspracherecht darüber, für welche Art Heizungsanlage sich sein Vermieter entscheiden könne, sei es nun ein Wohnungsunternehmen oder eine Privatperson. Der Mieter bliebe auf den Verbrauchskosten sitzen. „Nicht jeder Vermieter hat auch die finanziellen Mittel, um in die im Betrieb günstigste Lösung zu investieren“, stellte Siebenkotten klar.

Konkret könne das nach Angaben der „Welt am Sonntag“ so aussehen, dass der Hausherr im Heizungskeller auf eine relativ günstige, für Wasserstoff geeignete Gastherme umrüste und nicht auf eine relativ teure Wärmepumpe nebst Fußbodenheizung. Wasserstoff oder Biogas könnten aber höhere Betriebskosten verursachen als der Elektroantrieb einer Wärmepumpe.

Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) geht zumindest davon aus, dass künftig „niemand“ mehr „eine Gas- oder Ölheizung einbauen“ werde. Denn das werde schon wegen des Ukraine-Krieges „zu teuer“. „Heizen mit Erneuerbaren Energien“ dagegen werde sich „auf Dauer“ lohnen, heißt es auf der Website der Bundesregierung. Die Bundesregierung hatte zudem erst kürzlich angekündigt, den CO₂-Preis für „fossile“ Energieträger schon zum 1. Januar 2024 von aktuell 30 auf dann 45 Euro pro Tonne deutlich erhöhen zu wollen.

Vor teurem Biomethangas als Brennstoff bräuchten sich die Mieter aber nicht zu fürchten, meint Geywitz: „Die Kosten für das Biogas dürfen dann nur in der Höhe abgerechnet werden, wie zur Erzeugung derselben Menge an Heizwärme mit einer hinreichend effizienten Wärmepumpe anfielen. Dies soll auch bei für[sic] allen biogenen Brennstoffen, insbesondere auch bei Pellets/fester Biomasse gelten.“

Das Risiko der Vermieter: Investitionskosten

Für Rolf Buch, den Vorstandschef des privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmens Vonovia AG, ist „der Wechsel zur Wärmepumpe oder zu anderen Heizungsarten, die die 65-Prozent-Regel erfüllen, nicht finanzierbar“, solange es keine „umfangreiche Förderung“ durch den Staat gebe. Andererseits sei irgendwann auch die Grenze der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mieter erreicht, gab Buch zu bedenken.

Axel Gedaschko, der Präsident des „Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen“ (GdW), betonte laut „WamS“, dass die Eigentümer schon heute jedes Jahr rund 50 Milliarden Euro in die Wohngebäudesanierung steckten. Wenn dazu auch noch die neue Sanierungsrichtlinie der EU greife, könnte der Investitionsdruck insgesamt zwischen 187 und 261 Milliarden Euro pro Jahr liegen.

Nach GdW-Berechnungen koste, so die „WamS“, der Einbau beispielsweise einer Wärmepumpe im Schnitt 250 Euro pro Wohnungsquadratmeter. Während selbst bewohntes Eigentum im Optimalfall mit bis zu 70 Prozent Fördersumme unterstützt werden könne, solle die Subvention für Vermieter auf eine „Grundförderung“ von nur 30 Prozent beschränkt bleiben.

Auf die Kaltmiete abgewälzt werden dürften nach den aktuellen Überlegungen zum GEG nur die direkten Kosten des Heizungsaustauschs, gedeckelt auf maximal 50 Cent pro Quadratmeter und Monat. Und das laut „WamS“ auch nur, wenn die staatliche Heizungsförderung überhaupt in Anspruch genommen werde.

Am simplen Beispiel einer vermieteten 60-Quadratmeter-Eigentumswohnung hieße das für einen Vermieter: 15.000 Euro für die Wärmepumpe zahlen, maximal 4.500 Euro Förderung kassieren und monatlich 30 Euro mehr Kaltmiete verlangen. Amortisiert wäre die Investition demnach frühestens in 32 Jahren, Zinsen nicht berücksichtigt. Wärmepumpen hätten allerdings eine „geringere Lebensdauer“, gab GdW-Präsident Gedaschko zu bedenken.

Modernisierungsumlage nach Paragraph 559 BGB

Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund fürchtet, dass manche Vermieter versuchen könnten, die volle Summe einfach über die altbewährte „Modernisierungsumlage“ nach Paragraph 559 Absatz 1 des „Bürgerlichen Gesetzbuchs“ (BGB) an die Mieter weiterzureichen. Nach dem neuen GEG-Entwurf wäre dies laut „WamS“ nun sogar für zehn statt wie bisher acht Prozent einer Investitionssumme pro Jahr erlaubt, gedeckelt auf maximal drei Euro pro Quadratmeter.

Bei 15.000 Euro für die Wärmepumpe und maximal 4.500 Euro Förderung würde dies monatlich rund 95 Euro mehr Kaltmiete bedeuten. Bis sich die 11.500 Euro Kosten amortisiert hätten, würden nur zehn Jahre ins Land gehen. Danach wäre der Vermieter allerdings nicht verpflichtet, die Miete wieder zu senken. „Da hat die Bundesregierung eine Chance vertan, endlich eine logische und sinnvolle Änderung der Modernisierungsumlage umzusetzen“, kritisierte Mieter-Vertreter Siebenkotten. Kurz nach der Anhörung zum GEG-Entwurf am 3. Juli im Ausschuss für Klimaschutz und Energie (Video auf „Bundestag.de“) hatte er schon per Pressemitteilung mitgeteilt:

Statt eine weitere Modernisierungsumlage zu erfinden und damit Rechtsunsicherheit und Streit vorzuprogrammieren, sollte die bestehende Umlagemöglichkeit sozialverträglich verändert werden. Die von uns seit langem geforderte Halbierung der Umlage und die Kappung der monatlichen Kosten bei 1,50 Euro pro Quadratmeter könnten bei ausreichender Förderung sogar zur Warmmietenneutralität führen und damit sicherlich auch der Akzeptanz der Wärmewende dienen.“

„Haus & Grund“ nicht zufrieden, Linksfraktion ebenfalls kritisch

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident des Vermieterverbunds „Haus & Grund“, schlug angesichts der bestehenden Unklarheiten ebenfalls am 3. Juli vor, den Gesetzentwurf erst dann zu beschließen, wenn auch Details zum kommunalen Wärmeplanungsgesetz und die exakten Förderregelungen vorlägen. Er kritisierte, dass man die Eigentümer zu etwas verpflichten wolle, zugleich aber von ihnen verlange, den Mietzins nicht aufwandsgerecht zu erhöhen.

Die Linksfraktion im Bundestag hatte bei der ersten Lesung des – mittlerweile veralteten – Gesetzentwurfs (BT-Drucksache 20/6875, PDF) am 15. Juni vorgeschlagen, die Modernisierungsumlage nach Paragraph 559 BGB am besten komplett abzuschaffen (BT-Drucksache 207226, PDF). Denn immerhin bedeute eine Investition des Vermieters immer auch eine „dauerhafte Wertsteigerung“ ihrer Immobilie. Der Bundestag überwies den Antrag zur federführenden Beratung in den Rechtsausschuss.

Das GEG in Kürze

Das Gebäudeenergiegesetz ist in seiner Urfassung seit dem 1. November 2020 in Kraft. Es löste nach Informationen von „Vermieterwelt.de“ damals das Energieeinspargesetz (EnEG), das Wärmegesetz (EEWärmeG) und die Energieeinsparverordnung (EnEV) ab, um „für mehr Transparenz“ zu sorgen.

Nach der aktuellen Gesetzesnovelle sollen bei gewissen Ausnahmen ab dem 1. Januar 2024 grundsätzlich nur noch Heizungen neu eingebaut werden dürfen, die auf die Dauer zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden können. Für Bestandsbauten soll der Dreh- und Angelpunkt eine verpflichtende und flächendeckende kommunale Wärmeplanung werden: Hausbesitzer sollen dann entscheiden können, wie sie handeln wollen.

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