Marktwirtschaftsfreie Zone – Berliner Mietendeckel: Wohnbausenatorin will „manche Investoren vergraulen“

Die vor allem in Berlins politischer Klasse weit verbreitete Einschätzung, die Bundeshauptstadt zähle zu den Metropolen, in denen „Rekordmieten“ und „Mietwucher“ die Regel seien, hält objektiven Bestandsaufnahmen nicht unbedingt stand.

Auch wenn es in den vorangegangenen Jahren infolge zunehmenden Zuzugs bei stagnierendem Bestand einen deutlichen Aufwärtstrend gegeben haben mag: Unter den teuersten Städten der Welt liegt Berlin dem Index der Unternehmensberatungsfirma Mercer vom Juni 2019 zufolge gerade einmal auf Platz 81 – im Vorjahr war es immerhin noch Platz 71.

Dessen ungeachtet hat sich die rot-rot-grüne Landesregierung in Berlin am Freitagabend (18.10.) auf einen „Mietendeckel“ geeinigt, der am morgigen Dienstag durch das Abgeordnetenhaus gepeitscht werden soll, damit die Neuregelung pünktlich zum 1. Januar 2020 in Kraft treten kann.

Mehr als drei Viertel aller Mietwohnungen betroffen

Kern der Neuregelung ist es, dass Vermieter, die in der Zeit von 2020 bis 2024 Wohnungen neu vermieten, keinen höheren Mietzins verlangen dürfen als es dem Höchststand der Nettokaltmiete zum 18. Juni 2019 entsprach. Auch für Anpassungen des Mietzinses im Rahmen bestehender Vertragsverhältnisse gibt es künftig strikte Beschränkungen. Erst ab 2022 sollen Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent verlangen dürfen.

Auch bei Wohnungen, die zuvor für weniger als fünf Euro pro Quadratmeter vermietet worden waren, und bei Wohnungen, in denen Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Energieeffizient ergriffen wurden, darf unter engen Voraussetzungen bis zu einem Euro pro Quadratmeter und Monat angepasst werden. 

Demgegenüber sollen Mieter bei sogenannten „Wuchermieten“, die deutlich über den ortsüblichen Höchstmieten liegen, sogar Senkungen verlangen können. Insgesamt soll das Gesetz, so die „Neue Zürcher Zeitung“ (NZZ), etwa 1,5 von 1,9 Millionen Wohnungen betreffen, die im Stadtgebiet vermietet werden. Ausnahmen soll es für staatlich geförderte Sozialwohnungen, Wohnungen in Heimen und Neubauwohnungen geben, die seit dem 1. Januar 2014 bezogen wurden.

Um die Einhaltung des Gesetzes sicherstellen zu können, baut der Senat ungeachtet bestehender Sparzwänge seinen Beamtenapparat aus – 250 Personen sollen den Mietendeckel überwachen.

„Manche Investoren gern vergraulen“

Für den Senat sind die weitreichenden Maßnahmen erforderlich, um dem überproportionalen Anstieg von Mieten in der Hauptstadt entgegenzuwirken. Dort macht man „Spekulanten“ und insbesondere private Wohnungsgesellschaften für die Entwicklung verantwortlich, denen man im Laufe der 2000er Jahre zuvor selbst erhebliche Teile des vormals kommunalen Wohnungsbestandes verkauft hatte, um den Haushalt zu entlasten. Normalverdiener könnten sich mittlerweile, so heißt es aus dem Senat, in vielen Bezirken keine Wohnung mehr leisten,

Wohnbausenatorin Katrin Lompscher erklärte jüngst in der „Zeit“, sie würde „manche Investoren gern vergraulen“ – insbesondere brauche man keine, die „in Berlin nur mit dem kurzfristigen Kauf und Verkauf von bestehenden Wohnungen Geld verdienen wollen“.

Kritiker gehen hingegen davon aus, dass nicht „Spekulanten“ für die Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt verantwortlich seien, sondern die Politik selbst – die nun dort eine weitgehend marktwirtschaftsfreie Zone schaffen wolle. Mietpreise sollen, so warnen Unterzeichner eines offenen Briefes an den Senat laut „BZ“.

Den Unterzeichnern aus 24 Verbänden, Bau-Innungen und sonstigen Organisationen zufolge müssen Vermieter schon dann erzwungene Absenkungen befürchten, wenn der derzeitige Mietzins für ein Objekt 20 Prozent über der Senatstabelle für Vergleichsmieten liege. Bis dato greife der Wucherparagraf erst ab einer Überschreitung von 50 Prozent. So könne bereits eine Quadratmetermiete von 8,70 Euro als „Wuchermiete“ eingestuft werden. Zudem entfalle die Beweislast für klagende Mieter dafür, dass – wie es der BGH seit 2005 verlangt – ihr Vermieter das geringe Wohnraumangebot ausgenutzt habe und sie keine andere Wahl hätten, als teurer zu wohnen.

Kritiker: Nicht „Spekulanten“, sondern Politik selbst schuld

Die Opposition aus CDU, FDP und AfD spricht von einer neo-sozialistischen Wende, auch Eigentümerverbände wollen gegen die Neuregelung klagen. Schon jetzt seien es Bürokratie, staatliche Einmischung und Drohungen mit Rechtsunsicherheit bis hin zu Enteignungen, die verhinderten, dass es in Berlin auf dem Wohnungsmarkt zu einem Investitionsschub komme.

Überregulierung und steigende Baukosten hätten zur Folge, dass der Neubau von Wohnungen durch private Bauträger unattraktiver wird, stagniert und mit der Entwicklung der Nachfrage nicht schritthalten kann, meint Immobilienmakler Peter Guthmann.

Er fordert eine rasche Änderung der Flächennutzungspläne, um Bauland nutzbar zu machen, und Fördermaßnahmen für den privaten Wohnungsbau. Auf seinem Blog schreibt Guthmann:

„Denn die Rendite für die Investoren ist umso höher, je preisgünstiger gebaut werden kann. Viele bereits genehmigte Bauprojekte liegen derzeit in Schubladen, ohne realisiert zu werden. Das ist Wohnraum, der dem Wohnungsmarkt schnell zur Verfügung stehen könnte. Bei sinkenden Renditen durch steigende Kosten und Regulierung müssen Investoren indes auf weiter steigender Quadratmeterpreise in Berlin hoffen oder auf großzügigere Sonderabschreibungen (Sonder-AfA) als Anreiz.“