Grundsteuer, Nebenkosten, Heizen: Was auf Mieter und Eigentümer 2024 zukommt

Für Immobilienbesitzer hält das kommende Jahr 2024 einige Neuerungen bereit. Ob CO₂-Steuer, Nebenkostenregelung oder Unterstützung bei den Energiekosten – bei der Menge an neuen Vorschriften und Gesetzen kann man schnell den Überblick verlieren.

Hinzu kommt auch noch das von der Ampelregierung zu verantwortende Haushalts-Chaos: Was wurde im Immobiliensektor versprochen und ist am Ende der Neuaufstellung des Haushalts zum Opfer gefallen? Was ist allgemein ab 2024 anders geregelt, welche Vorschriften kommen dazu und was ändert sich grundlegend? Fragen über Fragen. Daher ein Überblick darüber, welche wichtigen Änderungen 2024 beim Bauen und Wohnen anstehen.

Kommune entscheiden über die Hebesätze der Grundsteuer

Obwohl von der Politik immer wieder anders zugesichert, planen die Kommunen offenbar die Steuern zu erhöhen. Auch wenn die Finanzämter die Bescheide für die neue, 2025 startende Grundsteuer für Immobilien und Grundstücke, zwar schon überwiegend verschickt haben, kann sich im kommenden Jahr noch mal etwas ändern. Immobilien- und Grundstückbesitzer werden sich erst dann ein realistisches Bild darüber machen können, was finanziell durch die Neuordnung auf sie zukommt. Erst dann entscheiden nämlich die Kommunen über die Hebesätze. Das ist der Faktor, mit dem der zuvor vom Finanzamt ermittelte Grundstückswert multipliziert wird, um die Steuerschuld des Eigentümers zu berechnen.

Hebesätze, das kennt man von der Gewerbesteuer, können von Kommune zu Kommune äußerst unterschiedlich sein. 2022 lag der durchschnittliche Grundsteuer-Hebesatz deutschlandweit bei 391 Prozent. Experten gehen schon heute davon aus, dass im Hinblick auf die klammen Kassen der Kommunen, Hebesätze erhöht werden.

„Die Erhöhung der Grundsteuer-Sätze wird auch 2024 nahtlos weitergehen. Die Mehrbelastungen je Haushalt können bei hunderten Euro liegen“, sagte der Präsident von Haus & Grund, Kai Warnecke, der „Bild“-Zeitung am vergangenen Freitag. Er rechne damit, dass mindestens jeder zehnte Haushalt 2024 von höheren Hebesätzen für die Grundsteuer betroffen sein werde.

Das ist ein politischer Wortbruch. 2018 versprach die damals regierende Große Koalition aus Union und SPD, dass die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein solle.

Grund für die Neuberechnung damals: Die bisherige Berechnung der Grundsteuer, die die Eigentümer zahlen müssen, hatte das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt.

Energiepreisbremse läuft aus

Ende des Jahres läuft die sogenannte Energiepreisbremse für Gas und Strom aus. Diese staatliche Subvention hatte die Energiepreise, nachdem diese 2022 in die Höhe geschnellt waren, in diesem Jahr abgefedert. Ursprünglich sollte die Preisbremse noch bis März 2024 gelten. Im Zuge des Haushalt-Chaos der Bundesregierung verständigten sich die Ampelparteien dann auf ein Auslaufen zum 31. Dezember 2023.

Hinzu kommt noch, dass die Netznutzungsentgelte, die die Bundesregierung ursprünglich mit 5,5 Milliarden Euro subventionieren wollte, auch der Neuaufstellung des Haushalts zum Opfer gefallen lassen. „Dadurch, dass die Bundesregierung die Stabilisierung der Netznutzungsentgelte nicht mehr finanziert, werden die Energiepreise für Kundinnen zu Beginn des Jahres deutlich steigen“, sagte Steffen Suttner, Geschäftsführer Energie beim Vergleichsportal Check24 gegenüber dem „Handelsblatt“. Laut einer Rechnung des Vergleichsportals entstehen einem Musterhaushalt mit einem Stromverbrauch von 5000 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr allein dadurch Mehrkosten von 47 Euro.

Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren fällt

Auf Beschluss der Politik wird das Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren im kommenden Jahr abgeschafft. Bisher konnte der Vermieter einen Sammelvertrag für Kabel-TV für seine Mieter abschließen. Der Betrag wurde dann pauschal über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt.

Noch bis zum 30. Juni 2024 hat die Politik eine Übergangsfrist für Vermieter gewährt. Bis dahin müssen die Verträge umgestellt sein. Um die Kündigung des Sammelvertrags muss sich der Vermieter kümmern. Macht er das nicht, dann bleibt er ab Juli 2024 auf seine Kosten sitzen. Wer als Mieter seinen Kabelanschluss weiterhin behalten möchte, muss nun selbst aktiv werden.

Höhere Belastung durch CO₂-Steuer

Ursprünglich sollte die CO₂-Steuer von jetzt 30 auf 40 Euro pro Tonne steigen. Diese Steuer war 2021 mit einer Abgabe von 25 Euro eingeführt worden. Als Folge des Haushaltsstreits steigt die Abgabe nun auf 45 Euro pro Tonne.

Diese Steuer wird konkrete Auswirkungen haben und zu einer zusätzlichen Verteuerung des Strom- und Gaspreises führen.

Für einen Vier-Personen-Haushalt mit einem Gasverbrauch von 20.000 Kilowattstunden (kWh) hat das Vergleichsportal „Check24“ zusätzliche Nettokosten von 60 Euro errechnet. Brutto liegt der Betrag dann bei 71 Euro. Rechnet man dann noch den Wegfall der Energiepreisbremse hinzu, dann muss eine vierköpfige Familie im kommenden Jahr Mehrkosten von 178 Euro tragen.

Einen Teil der CO₂-Steuer müssen Vermieter zahlen. Der Preis richtet sich danach, wie klimafreundlich das Haus ist.

Neue Vorgaben bei Heizungen

Ab 2024 gibt es striktere Vorgaben für den Neubau von Heizungen. Im Rahmen des neuen, umstrittenen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) möchte die Ampel das Heizen unabhängiger von fossiler Energie machen. Ab Januar müssen daher bei einem Neubau in einem Neubaugebiet Heizungen installiert werden, die auf mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien basiert. Das können beispielsweise Wärmepumpen oder Heizungen auf Basis der Solarthermie sein.

Außerhalb von Neubaugebieten werden diese Regeln frühstens ab 2026 gelten. Für Bestandsimmobilien kann ebenfalls Entwarnung gegeben werden: Wenn dort die Heizung noch funktioniert oder sich reparieren lässt, dann ist bisher kein Austausch vorgeschrieben.

Neue Zuzahlungen für Heizungsförderung

Trotz des Haushalt-Chaos haben sich die Ampelparteien darauf geeinigt, bei der Heizungsförderung für klimaneutrale Modelle keine Einschränkungen zu machen. Im kommenden Jahr ist eine Basisförderung von rund 30 Prozent geplant. Haushalte, die weniger als 40.000 Euro Bruttoeinkommen haben, erhalten einen einkommensabhängigen Bonus von weiteren 30 Prozent. Hinzu kommen noch fünf Prozent Innovationsbonus und ein Geschwindigkeitsbonus, die sich zusammen auf maximal 70 Prozent Förderung addieren können. Der Geschwindigkeitsbonus musste nun aber auch Federn lassen.

Im Herbst wurde auf dem Baugipfel seitens Bundeskanzler, Olaf Scholz (SPD), versprochen, dass dieser Zuschuss von 20 Prozent der Kosten auf 25 Prozent erhöht werden soll. Das ist nun seit Dezember mit der Haushaltseinigung vom Tisch.

Auch wird dieser Bonus nun, anders als geplant, auch nicht auf Vermieter und Wohnungskonzerne ausgeweitet. Er bleibt, wie bisher, für Besitzer selbst genutzter Immobilien offen. Die maximal förderfähigen Kosten sind für 2024 allerdings auf 30.000 Euro zusammen gedampft worden.

Neue Pflicht eines hydraulischen Abgleichs

Für Mehrfamilienhäuser mit mehr als zehn Mietparteien gilt er schon seit 2023. Ab 2024 müssen nun auch kleinere Wohngemeinschaften mit Gasheizung eine Prüfung und einen hydraulischen Abgleich ihrer Heizungsanlage durchführen lassen.

Wer Besitzer von Wohngebäuden von sechs bis neun Wohneinheiten mit einer Gasheizung ist, für den ist der Stichtag der 15. September 2024. Das gilt nicht für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäuser. Es geht dabei nur um Zentralheizungen, die mit Gas betrieben werden.

Ein Fachbetrieb ermittelt dabei, wie viel Wärmeleistung die Beheizung der Wohnräume im Haus benötigt. Weiter werden Pumpenleistung und die nötigen Widerstände im Heizkreislauf berechnet. Die Maßnahme dauert, je nach Größe der Anlage, mehrere Stunden.

Eigenheimförderung für energetische Sanierung

Zu Jahresbeginn 2024 darf die Eigenheimförderung nicht mehr nur zum Aufbau von Eigenkapital, zur Darlehenstilgung oder einer altersgerechten Sanierung genutzt werden. Auch energetische Sanierungs- und Umbaumaßnahmen, wie den Einbau einer Wärmepumpe, die Installation einer Photovoltaikanlage oder für Wärmedämmungen, können nun aus der Förderung bezahlt werden. Besitzer einer selbst genutzten Wohnimmobilie haben damit die Möglichkeit, Guthaben aus Riester-Verträgen für den Einbau einer neuen Wärmequelle zu nutzen.

Das beauftragte Fachunternehmen muss nur bestätigen, dass es sich um eine energetische Sanierung im Sinne des Einkommensteuergesetzes handelt. Entsprechende Anträge können ab Januar bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) der Deutschen Rentenversicherung Bund gestellt werden.

Strengere Vorgaben bei Kaminöfen

Kaminöfen kommen ab 2024 strengere Grenzwerte zu. Spätestens zum 31. Dezember 2024 müssen Öfen, Kamine und Kaminöfen mit Baujahr oder Inbetriebnahme zwischen Januar 1995 und 21. März 2010 beim Kohlenmonoxid- und Feinstaubausstoß den strengeren Höchstwerten der Bundesimmissionsschutzverordnung genügen. Konkret heißt das maximal 0,15 Gramm Feinstaub pro Kubikmeter Abgasluft und vier Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter Abgasluft. Besitzen von solchen Öfen oder Kaminen werden im Laufe des kommenden Jahres nachrüsten oder den Ofen ersetzen müssen.

Wohnungen, in denen keine andere Heizung zur Verfügung steht, unterliegen allerdings Ausnahmeregeln. Das Gleiche gilt auch für Kamine, die nur gelegentlich angefeuert werden. Der Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks schätzt, dass etwa 3,2 Millionen Öfen von der Änderung betroffen sind.

Das Thema bezahlbarer Wohnraum wird im kommenden Jahr auch weiter ein wichtiges Thema bleiben. Gerade erst hat das Meinungsforschungsinstitut „Insa“ im Auftrag der  „Bild“-Zeitung eine Umfrage gestartet und die Leser nach den aus ihrer Sicht größten Problemen gefragt. 55 Prozent der Befragten wollen endlich Fortschritte sehen. Bei den Ampel-Anhängern spielt das Thema sogar noch eine größere Rolle: 70 Prozent der befragten Ampel-Wähler wünschen sich mehr günstigen Wohnraum.