Bamberg, Bayreuth, Passau – Bayern führt in 50 Städten Umwandlungsverbot für Mietwohnungen ein

Seit dem 1. Juni ist in 50 Städten und Gemeinden in Bayern die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Voraussetzung dafür war der Nachweis eines angespannten Wohnungsmarktes in den betreffenden Gebieten. Die Genehmigungspflicht gilt bei Mietshäusern mit mehr als zehn Wohnungen.

Damit macht Bayern von der Möglichkeit des Baulandmobilisierungsgesetzes Gebrauch, in Gemeinden mit entsprechendem Wohnungsmarkt die Umwandlung unter einen Genehmigungsvorbehalt zu stellen (das sogenannte Umwandlungsverbot).

„Durch die Einführung des Umwandlungsverbots schafft Bayern einen gerechten und pragmatischen Interessenausgleich zwischen Mietern sowie privaten Eigentümern“, findet Bayerns Bauminister Christian Bernreiter. „Wir stärken den Schutz von Mietern und Kleineigentümern.“

Genehmigungspflicht begrenzt

Allerdings ist die Genehmigungspflicht begrenzt – maximal bis zum 31.12.2025. Das Genehmigungserfordernis soll in der Regel erst dann greifen, wenn sich in dem Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden. In bestimmten Fällen besteht auch ein Rechtsanspruch auf die Genehmigung.

Die Genehmigungspflicht zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist nur ein Teil des Baulandmobilisierungsgesetzes. Ziel des Gesetzes soll es sein, bezahlbaren Mietwohnraum zu erhalten und vor Umwandlungen besser zu schützen.

Per Gutachten ließ der Freistaat bayernweit 50 Städte und Gemeinden ermitteln, die unter die Verordnung fallen. Dazu zählen beispielsweise Ingolstadt, München, Grafing b. München, Dachau, Neuburg a.d. Donau, Haar, Bad Aibling, Tutzing, Traunstein, Landshut, Passau, Regensburg, Bamberg, Bayreuth, Fürth, Würzburg und Augsburg.

Die Genehmigungspflicht gilt künftig in diesen Kommunen für Bestandsgebäude mit mindestens elf Wohnungen. Anträge zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind seit dem 1. Juni an die unteren Bauaufsichtsbehörden, also die Landratsämter, kreisfreien Städte und großen Kreisstädte zu stellen.

Das Baulandmobilisierungsgesetz

Im Koalitionsvertrag vom 12. März 2018 hatten CDU, CSU und SPD vereinbart, dass der Bund die Gemeinden dabei unterstützen soll, mehr Bauland bereitzustellen und so bezahlbares Wohnen zu sichern. Hierbei sollte das Baulandmobilisierungsgesetz helfen.

Im Mai 2021 hat der Bundestag den damals vom Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat, Horst Seehofer (CSU), vorgelegten Entwurf eines Baulandmobilisierungsgesetzes verabschiedet. Es setzte auf die Empfehlungen der Baulandkommission, an der ca. 60 Experten aus Politik, Verwaltung, Wissenschaft und Verbänden mitwirkten.

Volker Eichener, Professor für Sozialpolitik, Wohnungsmarkt und sozialer Wohnungsbau an der Hochschule Düsseldorf, sprach daraufhin von einem „Placebo-Gesetz“. Die Wohnungsnot sei kein plötzlich aufgetretenes Phänomen, sondern existiere seit mehr als einem Jahrzehnt. Das Einzige, was helfe, sei, mehr Wohnungen zu bauen. Eine Nebenwirkung des Gesetzes sei, dass das Gesetz die Preise für Eigentumswohnungen und damit auch die Mieten erhöhe.

Das Vorkaufsrecht der Kommunen sieht er ebenfalls kritisch. In Berlin wurde etwa die Hälfte des kommunalen Wohnungsbestandes verkauft. Diese nun mit viel Geld zurückzukaufen, wäre ökonomisch unsinnig. Besser sei es, die Wohnungsbauförderung zu verbessern.

Kritik kam bei der Verabschiedung des Gesetzes im Mai 2021 auch von Linken, der FDP, dem Mieterbund oder dem Immobilieneigentümerverband „Haus und Grund“.

---