Mehr Sozialismus wagen: Wien will mit rigider Bauordnung höhere Grundstückspreise verhindern

Während die Sozialdemokratische Arbeiterpartei Deutschösterreichs nach dem Ende der Monarchie in den meisten ländlichen Gebieten einer harten Konkurrenz durch die katholische Christlichsoziale Partei oder rechtsgerichtete Formationen wie Landbund, Großdeutsche oder Heimatblock ausgesetzt war, diente ihr das „rote Wien“, wo sie die absolute Mehrheit hatte, gleichsam als politisches Schaufenster.

Bereits damals war es vor allem die Wohnbaupolitik, über die sich die SPÖ-Vorgängerpartei als Kraft des kleinen Mannes darzustellen versuchte. Dass es bereits seit 1917, also noch der k. k. Ära, eine Regelung gab, die Mietzinse auf Vorkriegsniveau festschrieb und somit das Bauen für private Investoren unrentabel machte, kam ihrem Vorhaben entgegen.

Die öffentliche Hand konnte das Land günstig aufkaufen und bebauen. Die sozialdemokratisch geführte Gemeinde Wien errichtete allein von 1925 bis 1934 mehr als 60 000 Wohnungen, darunter Großwohnanlagen wie den Karl-Marx-Hof. Der Gemeindebau wurde zum Sinnbild für kommunalen Sozialwohnbau und nahm auch in weiterer Folge breiten Raum in der Wohnflächenbewirtschaftung Wiens ein. Ein Punktesystem entschied über die Bezugsberechtigung.

Finanziert wurde die Bautätigkeit vor allem aus den Erträgen einer Wohnbausteuer und einer Lohnsummensteuer für Unternehmen, die diese ähnlich wie die Mehrwertsteuer an den Endverbraucher weiterreichten. Die Mietzinsbelastung für die Arbeiterhaushalte sank deutlich – die SPÖ sicherte sich nicht zuletzt auf diesem Wege über Jahrzehnte hinweg absolute Mehrheiten in der Bundeshauptstadt.

Erst ein verschärfter Zuwanderungsdruck, dessen Folgen die Arbeiterschichten am stärksten zu spüren bekamen, und eine zunehmende ideologische Umgestaltung der SPÖ durch die neue Linke der Akademiker und Beamten sorgten dafür, dass die FPÖ in den Arbeiterbezirken den Sozialdemokraten zunehmend den Rang ablaufen konnte.

SPÖ will mit Rezepten der Ersten Republik punkten

Nun spekuliert die SPÖ, die in Wien trotz teilweise deutlicher Verluste bis zuletzt linke Mehrheiten sichern konnte, offenbar darauf, dass die Regierungsbeteiligung der Freiheitlichen im Bund die Konkurrenz im Gemeindebau vor allem auf sozialpolitischem Gebiet angreifbar machen könnte.

Die Wohnungspolitik, die den Sozialdemokraten einst half, ihr Prestige bei den einfachen Menschen aufzubauen, soll dieses jetzt wiederherstellen. Die am Donnerstag von der rot-grünen Regierung beschlossene neue Bauordnung könnte einen wichtigen Schritt dazu darstellen.

Wie auch in anderen Metropolen steigen in Wien seit längerem die Grundstückspreise und Mieten deutlich an. Und das, obwohl die Gemeinde Wien heute selbst Eigentümerin von 220 000 Gemeindebauwohnungen ist und zusätzlich 180 000 Genossenschaftswohnungen fördert und beaufsichtigt. Das ist der weltweit größte Bestand an Wohnraum in Kommunalbesitz.

Die Politik macht „Spekulanten“ für die steigenden Preise verantwortlich, die eigentlich angesichts steigenden Zuwanderungsdrucks aus dem In- und Ausland und der Entstehung einer Reihe neuer, hochwertiger Wohnsiedlungen in erworbenen, umgewidmeten oder neu erschlossenen Lagen eigentlich absehbar war. Der Finanzcrash 2008 und niedrige Zinsen machen Bauen und den Erwerb von Wohnraum ebenfalls attraktiver.

Nun will die Linksregierung mit ihrer Bauordnung offenbar gleichzeitig den Markt überlisten, Investoren Angebote machen, die sie nicht ablehnen können und vermeintliche Spekulanten für ihre Bauernschläue bestrafen.

Gemeinde Wien sieht wenig Risiko

Künftig müssen zwei Drittel aller Wohnungen, die neu errichtet werden, dem geförderten Wohnbau gewidmet sein. In diesem Wohnraum darf die Miete nicht mehr als fünf Euro netto pro Quadratmeter betragen. Das entspricht in etwa dem Mietenniveau in ostdeutschen Provinzstädten – bei deutlich strengeren Mieterschutzbestimmungen.

Die neue Bauordnung soll dafür sorgen, dass die Grundstückspreise nicht weiter ansteigen und mehr an bezahlbarem Wohnraum als an mondänem geschaffen wird. In der DDR hatte die strenge Gesetzgebung zu Mietobergrenzen und Mieterschutz dafür gesorgt, dass Investitionen in die Qualität von Wohnraum, in nötige Sanierungen und in die Bausubstanz selbst unterblieben. Desolate Zustände in den Innenstädten waren die Folge.

Eine solche Entwicklung befürchtet man in Wien offenbar nicht. Die Stadt könnte ihren eigenen Bestand notfalls durch einen tieferen Griff in die Haushaltskasse in Schuss halten. Fehlen ihr dadurch Mittel für andere Vorhaben, setzt man auf den Finanzausgleich – und kann im Fall der Nichterfüllung von Ansprüchen den Bund und die bürgerlich regierten Länder für die eigenen Engpässe verantwortlich machen.

Erst mal soll die Regelung nur für neue Flächen gelten, die als Bauland für Wohnzwecke ausgewiesen werden, sowie für Bauprojekte ab einer bestimmten Größe. Ausnahmen sind nicht vorgesehen. Allerdings sollen bestehende Wohnanlagen oder Einfamilienhäuser nicht unter die neue Bauordnung fallen.

„Retrosozialistische Kampfansage“

Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft befürchtet, dass es auf Grund der neuen Bauordnung weniger statt mehr bezahlbaren Wohnraum geben werde, weil das Bauen in vielen Fällen nicht mehr rentabel wäre. Bei einer Mietzinsobergrenze von fünf Euro wären die hohen Anfangsinvestitionen nicht refinanzierbar.

Vor allem für Bauträger, die bereits Grundstücke erworben haben, über deren Antrag auf Bebauung aber noch nicht entschieden worden ist, kann die Neuregelung gravierende Folgen haben. Aus Sicht von SPÖ und Grünen dürften jedoch insbesondere sie als „Spekulanten“ gelten, die für die Preissteigerungen verantwortlich seien.

Die Opposition aus ÖVP, FPÖ und liberalen NEOS lehnte das Vorhaben ab. Die Volkspartei sprach von einer „retrosozialistischen Kampfansage“. Sie gilt als die politische Kraft in Wien, die das Vertrauen der meisten privaten Immobilienbesitzer genießt. Auch aus den Bezirken kommt Kritik, weil diese in ihrer Gestaltungsfreiheit in diesem Bereich weitgehend entmachtet werden.

Die Linksparteien haben von dieser Seite jedoch wenig zu befürchten. Die SPÖ ist die Partei der Magistratsbeamten und Genossenschaftsfunktionäre, das grüne Publikum bewohnt hingegen die Studenten-WGs in den westlichen Innenstadtbezirken oder den Speckgürtel rund um die Stadt, der unter die Bau- und Raumordnungspolitik des Landes Niederösterreich fällt.

Die Zeche könnte am Ende einmal mehr der Normalbürger bezahlen. Zwar bleibt die Miete gedeckelt, die Nebenkosten könnten jedoch steigen, weil Investitionen in Bausubstanz oder Energieeffizient entweder unterbleiben oder kommunale wie private Bauträger alternative Wege finden müssen, um solche zu finanzieren. Zudem wird es für Wohnungssuchende weniger an Angebot in Stadtlagen geben, was eine weitere Zersiedelung des Umlandes und längere Anfahrtswege zur Folge haben würde. Eine stärkere Verkehrsbelastung für Wien wäre eine weitere wahrscheinliche Folge.