Polen als Hoffnung fürs Eigenheim – Preise für Immobilien in Deutschland stürzen ab

Der Markt für Immobilien in Deutschland gerät immer stärker unter Druck. Selbst in bislang hochpreisigen Lagen gehen die Preise zurück und es liegen immer mehr Bauvorhaben auf Eis. Zudem erfüllen sich immer mehr Deutsche ihren Traum vom Eigenheim in Nachbarländern wie Polen. Ein wesentlicher Grund dafür ist die Politik.

Experten halten sich mit Prognosen zurück, inwieweit dieser mittlerweile flächendeckende Trend zum Preisverfall bei Immobilien in Deutschland dauerhaft ist. In attraktiven Stadtlagen hatten die Preise über Jahrzehnte hinweg angezogen. Günstige Eigenheime zum Kauf gab es lediglich in ländlichen Gebieten – vor allem Ostdeutschlands – und abseits der Großstädte und ihrer Speckgürtel.

Immobilien werden selbst in Metropolregionen günstiger

Das Statistische Bundesamt weist für die Quartale seit Mitte 2022 in ganz Deutschland sinkende Preise für Immobilien aus. Diese ziehen sich – in unterschiedlicher Intensität – sowohl durch Wachstums- als auch durch Stagnations- und Schrumpfungsregionen. Die Preise seien so stark gesunken wie seit 23 Jahren nicht mehr, und das sogar in Metropolen wie Berlin und München.
Im Jahr 2023 setzte sich der Trend fort. Zuletzt sei das durchschnittliche Preisniveau für Immobilien in Deutschland um 6,8 Prozent unterhalb des Vorjahreszeitraumes angelangt.

Aus einem Immobilienmarkt, in dem die Verkäufer Bedingungen diktieren konnten, ist einer geworden, in dem Käufer in der Lage sind, Druck auszuüben. Doch selbst die halten sich mit Kaufentscheidungen für Immobilien in Deutschland zurück. Die Folge könnte ein weiterer Preissturz sein – spätestens in dem Moment, da Immobilienbesitzer aus Angst vor weiterem Wertverlust ihre Häuser und Wohnungen loswerden wollen.

Nachdem bereits Unternehmen immer häufiger ihre Produktion infolge der hohen Energiepreise ins Ausland verlagern, droht es nun auch zu einem Exodus von Familien zu kommen. Dies gilt vor allem für solche, die sich ein Eigenheim schaffen wollen.

Preise für Immobilien in Polen trotz Rückgangs in Deutschland deutlich günstiger

Florian Koch, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Technik und Wirtschaft in Berlin, erklärte jüngst gegenüber der „Berliner Zeitung“:

Auch wenn die Preise in Polen gestiegen sind, sind Häuser und Wohnungen dort noch 20, 30 oder 40 Prozent günstiger als bei uns.“

Allerdings fehle es an genaueren und belastbaren Daten mit Blick auf die Grenzregionen. Obwohl auch der massive Zuzug aus der Ukraine die Nachfrage auf dem polnischen Markt für Immobilien treibe, bleibe dieser attraktiv.

Gubens Bürgermeister Fred Mahro machte deutlich, dass trotz sinkender Preise in der Grenzstadt Häuser in Polen mindestens um ein Drittel günstiger seien. Im Jahr 2016 sind zudem bürokratische Hürden für deutsche Immobilienkäufer in Polen weggefallen. Bis dahin war ein Erwerb nur über polnische Strohpersonen oder mit Genehmigung des zuständigen Ministeriums möglich.

Eigenheim für junge Familien häufig nicht finanzierbar

Was Wohneigentum anbelangt, liegt Deutschland im EU-Schnitt ohnehin auf den hinteren Rängen. Nur etwas mehr als 51 Prozent der Deutschen leben in eigenen vier Wänden – in Rumänien sind es fast 96 Prozent.

Die Inflation treibt die Baukosten. Gleichzeitig erschweren die steigenden Zinsen infolge der Trendwende aufseiten der EZB die Finanzierung. Gerade junge Familien haben immer mehr Probleme, an Kredite zu kommen, Selbstständige gehen von vornherein regelmäßig leer aus.

Dazu kommt die zunehmende Unsicherheit über mögliche Folgekosten eines Immobilienerwerbs durch politische Entscheidungen.

Polen könnte dank EU bald kein sicherer Hafen fürs Eigenheim mehr sein

Das geplante Heizungsgesetz mag vertagt sein, die Aussicht auf teure Sanierungsvorgaben vonseiten staatlicher Institutionen bleibt im Hinterkopf. Neben der Beheizung könnten beispielsweise jederzeit noch Verpflichtungen im Bereich der Dämmung oder energetischen Sanierung dazukommen. Auch die Neuregelungen zu Erbschafts- und Schenkungssteuer mit den Änderungen zur Verkehrswertermittlung belasten Immobilieneigentümer.

Die Unsicherheit bezüglich der möglichen längerfristigen Folgekosten eines Immobilienerwerbs lässt viele Interessenten am Ende doch lieber in der Mietwohnung verharren. Dies trägt jedoch dazu bei, dass eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen infolge von verstärktem Zuzug vor allem in stark frequentierten Städten die Mieten anziehen lässt. Der Umstand, dass die Bundesregierung deutlich hinter ihrem Ziel nachhinkt, pro Jahr für 400.000 neu gebaute Wohneinheiten zu sorgen, trägt nicht zur Entlastung bei.

Ungewiss ist jedoch, wie lange Polen, Tschechien oder das bereits in den 1990er-Jahren für deutsche Immobilienerwerber attraktive Ungarn sichere Häfen für das Eigenheim bleiben werden. Nicht nur die deutsche Regierung, auch die EU plant weitreichende Vorgaben, um auch private Immobilien zur Anpassung an die Ziele des „Green Deal“ zu zwingen.