Was bewegt einen dazu, sein Heimatland zu verlassen? Und vor allem: Wie erlangt man finanzielle Unabhängigkeit, um den Lebensstil zu sichern, von dem man träumt? Welche Auswirkungen könnten die aktuelle Lage der Banken, die Zinsentwicklung und politische Einflüsse haben? Und was ist eine gute Altersvorsorge? Über diese Themen haben wir mit dem Immobilieninvestor, YouTuber und Weltreisenden Alexander Raue gesprochen.

Sie betreiben den YouTube-Kanal „Vermietertagebuch“, sind durch Immobilienvermietung finanziell unabhängig geworden und seit etwas über einem Jahr Weltreisender. Ist damit Ihr Traum vom perfekten Lifestyle in Erfüllung gegangen?

Eines meiner Ziele seit mittlerweile sechs oder sieben Jahren ist, finanziell frei zu sein und genau so leben zu können, wie ich gerne leben möchte.

Daran arbeite ich jeden Tag hart. Zunächst habe ich als Berater gearbeitet, um erst mal Geld zu verdienen, mit dem ich mir Immobilien leisten konnte. Dann habe ich mit Immobilien angefangen und bin später in die Selbstständigkeit gegangen, um noch mehr Geld zu verdienen, um noch mehr kaufen zu können.

Ich bin noch nicht komplett finanziell unabhängig, aber schon ziemlich nahe dran und habe schon sehr viele Freiheiten.

Ihr Einkommen kommt hauptsächlich aus Immobilien. Die sind aber ortsgebunden. Sind Immobilien wirklich das Nonplusultra, um finanzielle Unabhängigkeit zu erlangen?

Meinen Lebensstand könnte ich mir von meinen aktuellen Immobilien noch nicht leisten. Immobilien sind immer eine langfristige Investitionsmöglichkeit. Nach fünf, sechs oder sieben Jahren ist man in den meisten Fällen noch nicht so weit, sondern erst nach zehn, 15 oder 20 Jahren. Mein Ziel waren zehn Jahre.

Ich bin jetzt im Jahr sieben und brauche noch ein bisschen. Meinen Lebensstandard habe ich wegen meiner aktuellen Tätigkeit als YouTuber, aber langfristig sollen meine Immobilien das ablösen.

Es gibt auch andere Möglichkeiten, man kann auch von Aktiendividenden und Lizenzeinkünften leben. Ich habe mich auf die Immobilien gestürzt. „Betongold“ gibt es schon ewig und auch nicht nur bei uns in Deutschland, sondern überall auf der Welt.

Hier in Thailand, wo wir leben, gibt es sehr viele Leute, die Immobilien vermieten und davon leben. Davor haben wir anderthalb Jahre in Costa Rica gelebt, da war das auch möglich. Auch wenn es in der heutigen Zeit mit den gestiegenen Zinsen schwieriger ist, schnell ein großes Portfolio aufzubauen. Nur eine Immobilie kaufen und davon zu leben, das wird in den meisten Fällen sehr schwierig.

Halten Sie es für sinnvoll, auf eine immobilienfinanzierte Rente hinzuarbeiten?

Das Thema Immobilien ist für die meisten vor dem Hintergrund der zusätzlichen Altersvorsorge interessant. Sie sagen sich: Wenn ich mir jetzt ein Eigenheim kaufe, muss ich später, wenn der Kredit abgezahlt ist, keine Miete mehr zahlen. Vor allen Dingen habe ich weniger Ausgaben und deswegen ist das eine zusätzliche Rente.

Und mit vermieteten Immobilien ist es ganz genauso. Wenn man sich eine kreditfinanzierte Immobilie kauft, dann dauert es in den meisten Fällen 20 bis 30 Jahre, bis sie abgezahlt ist. Dann sind die meisten im Rentenalter und erst dann treten die positiven Auswirkungen zutage.

Allerdings muss man wie bei allen Vermögen und Anlagenklassen auch bei Immobilien diversifizieren. So kann man sein Risiko streuen. Man investiert auch nicht alles in eine Aktie, sondern man kauft verschiedene Aktien oder ETFs, um zu streuen.

Nachdem die Zinsen gestiegen sind, ist das ganze Finanzierungsmodell bei Immobilien schwieriger geworden. Die Banken verlangen, dass man Eigenkapital mitbringt.

Wenn eine Immobilie 500.000 Euro kostet, dann muss man gleich mal mit 100.000 Euro Eigenkapital einsteigen. Und deswegen ist eine gewisse Hürde dabei, in Immobilien zu investieren.

Was wäre eine gute Anzahl von Immobilien oder was bräuchte man für ein Eigenkapital, um überhaupt erfolgreich starten zu können?

Das hängt ganz stark von der Immobilienstrategie ab, die man verfolgt und auch von dem Standort. In Ostdeutschland – wo ich investiere – kann man schon Immobilien für 50.000 Euro kaufen. Wenn man dagegen in München investieren will, dann kriegt man für die 50.000 nicht mal eine Hundehütte.

Wenn die Bank möchte, dass man 20 Prozent mitbringt, dann wären 20 Prozent von 50.000 – also 10.000 Euro – vielleicht noch stemmbar. Bei 500.000 wären das schon 100.000, die man mitbringen muss. Aktuell sollte man so um die 20 Prozent Eigenkapital mitbringen.

Es stellt sich die Frage, ob man mit dem Geld lieber viele kleine Wohnungen, eine große Wohnung oder gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus kauft. Die einen machen das lieber so, die anderen lieber so. Aber in der Regel muss man gucken, was am Markt verfügbar ist.

Mit Verweis auf den Klimawandel macht die Politik Vorgaben bei Immobilien, etwa bei der Sanierung von Heizungen. Wie attraktiv wird es in den nächsten Jahren sein, in Immobilien zu investieren?

Prognosen über lange Zeiträume zu machen, ist schwierig. Egal, zu welchem Zeitpunkt man mit Immobilien anfangen will, gibt es immer irgendwelche Probleme und es gibt auch immer Leute, die einem davon abraten.

Deswegen muss man wirklich wissen, ob man mit seinem Vermögensaufbau vorankommen will oder nicht. Und da sind Immobilien nach wie vor eine gute Sache, auch wenn wir im Rahmen der politischen Entscheidungen im Kontext des Klimawandels und dem CO₂-Kram vor anderen Herausforderungen stehen.

Was das Thema Sanierung angeht, da machen die Regierung – die Grünen – und auch die EU extrem viel Druck. Wir hatten gerade erst die große Debatte mit Gas- und Ölheizungen, mit Dämmen und erneuerbaren Energien.

Wenn unser Wirtschaftsminister sagt, dass ab 2024 in allen Neubauten zu 65 Prozent erneuerbare Energien verwendet werden sollen und alle Wärmepumpen einbauen lassen sollen, dann ist das in der Praxis überhaupt nicht umsetzbar. Da liegen Theorie und Praxis meilenweit auseinander. Weder haben wir die Wärmepumpen, noch haben wir die Handwerker dafür. Und die Finanzierung klappt erst recht nicht, weil das eine ganze Menge Geld kostet. Und jetzt sind die Zinsen extrem teuer geworden.

Dennoch muss man die Vorgaben der Politik auf jeden Fall auf dem Schirm haben, wenn man sich Immobilien anguckt. Wenn ich sehe, dass eine Ölheizung aus dem Jahr 1990 verbaut ist, dann weiß ich: Die Ölheizung ist 33 Jahre alt und muss auf jeden Fall demnächst ausgetauscht werden, weil Heizungen maximal 40 Jahre halten.

Wenn laut dem Wirtschaftsminister ein Austausch der Ölheizung nicht mehr möglich ist und eine komplett neue Heizung mit Wärmepumpe eingebaut werden muss, dann kommen große Investitionskosten dazu, die man auf jeden Fall einkalkulieren muss.

Ich sage nicht, dass man dann sofort die Finger davon lassen soll. Man muss es einfach nur mit einkalkulieren, weil dann viel höhere Kosten auf einen zukommen. Man tauscht nicht einfach nur den Heizkessel aus, sondern man muss auch gleich alle Leitungen austauschen, die Wärmespeicher und so weiter.

Vielleicht kommen noch Dämmung, Fenster oder Fußbodenheizung hinzu. Dann werden aus diesen 40.000 Euro, über die die Bundesregierung spricht, für eine Wärmepumpe gerne mal 100.000 oder 150.000 Euro. Bevor man die Immobilie kauft, muss man sich sehr gut beraten lassen, von Handwerkern Angebote einholen und dann schauen, ob sich das Ding immer noch rechnet.

Auf Ihrem YouTube-Kanal haben Sie seit einiger Zeit auch vermehrt politische Themen. Ist das dem Grund geschuldet, dass Sie als Immobilieninvestor von den politischen Entscheidungen betroffen sind?

Die Gründe dafür sind zweierlei. Meinen Immobilien-YouTube-Kanal habe ich seit drei Jahren. Am Anfang drehte es sich nur um Immobilien. Seit vergangenem Dezember mache ich vermehrt Videos über Politik und über Wirtschaft. Auf der einen Seite, weil es mich ganz klar betrifft: Auch wenn ich auf Weltreise bin, meine Immobilien bleiben in Deutschland und die Entscheidungen der Politiker betreffen mich.

Zum Zweiten, weil ich gemerkt habe, dass die Politik in Deutschland extrem einseitig ist. Alle Parteien machen irgendwie das Gleiche, egal welche Farbe sie haben. Und die Medien berichten auch sehr einseitig darüber. Man hat das Gefühl, es gibt keine alternative Meinung.

Wenn man eine alternative Meinung hat, dann wird man gleich mundtot gemacht oder bekommt die Schwurbler-Keule über den Kopf gezogen. Die Leute können sich nur eine ordentliche Meinung bilden und sich entscheiden, wenn sie Alternativen vorgelegt bekommen.

Ich bin der Meinung, dass man sich die Sachen aus verschiedenen Gesichtspunkten anschauen muss. Man muss auch alternative Medien konsumieren, um Sachen wirklich von verschiedenen Seiten betrachten zu können.

Vor allen Dingen wurde in den öffentlichen-rechtlichen Medien extrem einseitig berichtet. Irgendwann hatte ich die Nase voll und habe Videos dazu gemacht. Am Anfang erst mal nur, um meine Meinung zu sagen. Dann habe ich angefangen, in den Bereichen zu recherchieren, weil ich von den Leuten auch sehr viel Zuspruch bekommen habe, die gesagt haben, Alex, endlich mal einer, der die Wahrheit sagt, endlich mal nicht einer, der die Wahrheit totschweigt.

Nach dem vielen Zuspruch habe ich irgendwann nur noch diese Themen gemacht, um ein komplettes Gegengewicht zu der einseitigen Meinung der öffentlichen Medien zu schaffen. Und um den Bürgern, meinen Freunden, anderen Investoren, anderen Weltenbummlern oder wem auch immer die Möglichkeit zu geben, sich anders zu informieren.

Sie haben die gesellschaftliche Entwicklung, die Meinungsfreiheit und die einseitige Berichterstattung angesprochen. Wohin entwickelt sich unsere Gesellschaft und wie nehmen Sie das in anderen Ländern wahr?

Dadurch, dass wir viel auf Reisen sind, bekommen wir die Nachrichten aus anderen Ländern mit. Wir unterhalten uns auch mit der lokalen Bevölkerung. Zum Beispiel in Costa Rica, da kommt ein Teil der Familie meiner Frau her. Dort haben wir Austausch mit der lokalen Bevölkerung gehabt und die sieht die Sachen teilweise völlig anders als wir in Deutschland. Jedes Land lebt in seiner eigenen Blase, die davon gefüttert wird, was die Medien einem zutragen.

Die Medien werden schon immer von der Politik dazu missbraucht, ihre eigenen Interessen, ihre eigene Politik durchzusetzen; und die Medien machen da mit, indem sie nicht ausgewogen berichten, sondern nur das berichten, was die Regierung will.

Seit wir das Internet und die digitalen Medien haben und auch die sozialen Medien immer größer geworden sind, hat sich ein Gegengewicht zu den öffentlichen Medien entwickelt.

Und dieses Gegengewicht berichtet in alle Richtungen. YouTube ist ja das beste Beispiel. Auf YouTube kann jeder einen Kanal aufmachen und kann aus den verschiedensten Blickwinkeln über Themen berichten. Das haben auch die öffentlichen Medien gemerkt – nämlich, dass sie die Deutungshoheit verlieren und nicht mehr so einseitig berichten können, weil es andere gibt, die teilweise ganz anders berichten.

Dadurch ist für die öffentlichen Medien eine riesengroße Konkurrenz entstanden. Deswegen sieht man jetzt, dass die öffentlichen Medien in Einflusspositionen gehen und versuchen, ihre Platzherrschaft zu verteidigen, indem sie die alternativen Medien und jeden, der anders denkt, angreifen. Sobald du eine andere Meinung hast, wirst du sofort als Schwurbler, Aluhutträger oder Nazi bezeichnet.

Auch wenn du sagst, dass wir für das Klima etwas tun müssen und du gute Argumente, aber eine andere Vorstellung hast, wirst du sofort als böse abgestempelt und ausgegrenzt.

Bei Corona war es noch schlimmer und deswegen halte ich es für sehr wichtig, dass wir verschiedene Medien haben, die wirklich ausgewogen berichten oder dass man sich mehrere Medien zusammennimmt und sich daraus ein eigenes Bild zusammenstellt.

Ihr meistgeklicktes YouTube-Video mit fast 2 Millionen Aufrufen behandelt das Thema Lastenausgleich und Enteignung. Wie steht es in naher Zukunft um das Privateigentum in Deutschland?

Dadurch, dass wir so viele Probleme in Deutschland und auf der ganzen Welt haben, versuchen die Regierungen gerade in den westlichen Ländern alle Probleme mit Geld totzuschlagen. Die schmeißen die Druckerpresse an und es werden Schulden ohne Ende gemacht.

Je höher die Schulden steigen, desto höher steigt auch die Zinslast, die die Staaten bezahlen müssen. 2022 hat der Bundeshaushalt 18 Milliarden Euro nur für das Bezahlen der aktuellen Schulden aufgewendet. Für 2023 sind es schon 42 Milliarden Euro – also über das Doppelte.

Das heißt: Nicht nur die Schulden steigen an, sondern auch die Zinsen, die wir bezahlen müssen. Eines Tages ist das nicht mehr tragbar und deswegen überlegt sich die Regierung, wie sie darauf reagiert.

Immer öfter kommt deshalb das Thema Vermögenssteuer, Vermögensabgabe oder Lastenausgleich auf. Das Problem ist, dass kein Mensch weiß, wie solch ein Lastenausgleich wirklich aussehen kann, weil es einfach extrem viele verschiedene Stellschrauben gibt.

Es gibt Leute, die schnell alles verkaufen wollen, um dem Lastenausgleich zu entgehen. Bei dem Lastenausgleich nach dem Krieg gab es den Lastenausgleich aber rückwirkend. Deshalb bringt es nichts, wenn man jetzt seine Vermögenswerte verkauft.

In dem Video, das Sie angesprochen haben, habe ich für mich selbst ein Worst-Case- und Best-Case-Szenario ausgerechnet. Damals musste man den Lastenausgleich nicht auf einmal bezahlen, sondern über mehrere Jahre über eine monatliche Rate.

Bei mir ist herausgekommen, dass ich im Best Case 200 Euro und im Worst Case 4.000 Euro im Monat bezahlen müsste. Daran sieht man, dass man überhaupt nicht sagen kann, wie hart einen das Ganze treffen wird. Deswegen ist es auch schwierig, sich darauf vorzubereiten.

Der Staat versucht überall die Schlupflöcher dichtzumachen, bevor es zum Lastenausgleich kommt. Gerade haben wir die große Grundsteuerreform in Deutschland, die ist für mich ein Vorläufer. Während der Grundsteuerreform findet der Staat heraus, welcher Bürger wie viel Immobilienvermögen hat.

Am Ende weiß der Staat ganz genau, wie viel Vermögen jeder Bürger hat und wie hoch der Lastenausgleich für ihn wäre. Also da ist auf jeden Fall was in Planung.

Was passiert, wenn der Lastenausgleich kommen sollte?

Sollte mal ein Lastenausgleich kommen, wird es schwer sein, davor zu entfliehen. Die einzigen beiden Sachen, die man einem nicht wegnehmen kann, sind die eigene Ausbildung, das eigene Wissen und die Erfahrungen, die man im Leben gemacht hat.

Ein Lastenausgleich ist ja nicht das Ende der Welt, danach geht es weiter. Aber je besser man vorbereitet ist, desto besser kann man danach neu durchstarten.

Ein Lastenausgleich kann uns eben nicht all unsere Lebenserfahrungen wegnehmen. Deswegen sind wir auf Weltreise, weil wir gesagt haben, jetzt haben wir die finanziellen Möglichkeiten, deswegen gehen wir auf Reisen und versuchen, so viel wie möglich von der Welt zu erleben. Selbst wenn uns jemand unser ganzes Geld wegnehmen sollte, dann haben wir wenigstens ein schönes Leben gehabt.

Aktuell hat man das Gefühl, die ganze Welt geht den Bach runter, wir haben so viele Krisen, da muss man sich auch mal ein paar schöne Sachen nebenbei gönnen, damit man trotzdem mit einem Lächeln durch das Leben laufen kann.

Herzlichen Dank für dieses Gespräch und eine gute Weiterreise.

Das Interview führte Alexander Zwieschowski.